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贝壳财报电话会实录:投资7亿强化社区运营服务能力帮助年轻人租得更好

8月12日消息,贝壳(NYSE:BEKE)发布了该公司截至2021年6月30日的第二季度财报及上半年财报。财报显示,贝壳2021年上半年营业收入达449亿元 (人民币,下同),同比增长64.6%;总交易额(GTV)达2.29万亿元,同比增长72.3%。

财报发布后,贝壳董事长兼CEO彭永东、贝壳CFO徐涛出席了电话会议,介绍了公司2021年第二季度及上半年的经营和财务状况,并现场回答了提问。

以下为分析师电话会议的主要内容:

Q1: Stanley(彭永东)和涛哥(徐涛),早上好,我的问题是关于佣金率的。市场上有传言称,经纪人的佣金率可能会面临一些限制。管理层对此的看法是什么,未来几个季度的佣金率预期如何?

徐涛:最近关于存量房业务佣金率的传闻很多,尤其是几周前在许多社交网络群中广泛传播的微信朋友圈截图。这是一个假消息。我们一直与相关主管部门保持密切沟通,积极反映相关问题,截至目前,我们没有收到关于限制住房交易佣金费率的信息。

我认为建立住房市场的长效机制的目标,是遏制房价过快上涨,而不是限制住房交易和相关服务。一方面,房价稳定是为了避免对民生和消费产生负面影响。另一方面,近期政策目标是支持人口的长期健康增长和人口结构的改善。在房价稳定的情况下,一个长期供需平衡的市场,可以支持更广泛的消费者进行居住品质的改善,过上更好的生活。不断改善生活质量是人口持续健康增长的坚实基础。因此,我们认为房住不炒政策下,市场环境长期有利于贝壳的发展,且没有发生改变。

综上所述,正如我多次提到的,佣金率可以反映服务质量、交易效率和服务承诺。不谈服务质量和服务承诺,只谈收费合不合理是一个伪命题。如水无源、树无根一样。展望未来,贝壳将持续投入基础设施建设,提供更多补贴支持经纪人专业技能培训和门店的发展,为行业带来更多价值。

Q2:贵公司在中国房地产市场走过了20年,经历了多个周期。能否介绍一下贵公司经历过的周期,每次周期花了多长时间从负增长率到正增长率,谢谢。根据过去的两个或三个周期,能否按照季度讲一下,在出现正增长之前,有多少个季度是负增长?我们完全理解贵公司与政府政策保持同步,即实现定价和价格的稳定。能否介绍一下,在市场上,何时市场比较脆弱,何时交易量可能急剧下降,何时触底不再下降。能否介绍一下深圳上个季度和下个季度的市场情况,谢谢。

徐涛:谢谢。2021年上半年市场非常火爆,各地交易高热下,二季度信贷开始收紧,过热城市先后出台多项调控政策,市场开始降温。

信贷侧,预计下半年信贷管控依然偏紧,房贷利率继续走高,贷款审批和放款周期拉长,银行房贷额度紧张。

对于存量房市场,我们预计今年三季度受信贷紧缩及指导价等其他政策生效影响较大,下半年存量房市场的GTV将整体放缓。

就新房市场而言,第三季度传统上是淡季。加上贷款限制和新房供应不足的影响,我们认为新房销售市场可能会在第三季度环比放缓,但会在第四季度随着旺季来临而复苏。

我们预计下半年新房市场的 GTV 将同比下降。但是由于存量房交易放缓,开发商获客难度加大,下半年开发商将更加依赖经纪人渠道。

对于贝壳和链家,我们走过了20年的历史,经历了七次市场周期的起起落落。我想邀请我们的董事会主席对此进行详细说明。

彭永东:对,那我就分享一下。因为也是很关心行业周期性的问题,包括在这种情况底下我们怎么看。我想跟大家先分享一下这个行业周期性是怎么产生的。我想可能部分分析师或者投资人其实对这个行业并没有那么的了解,所以第一次遇到这种情况之后,感觉有点心理不踏实,但是我可以跟大家分享一下这个波动性怎么产生的。

其实对于一个城市或者是一个行业都有它增长的路径,我举个例子,我们以一个城市为例,比如北京、上海每一个城市行业有一个成熟度。像北京,一共800万到900万套的存量房,如果它每年换手率在1%的时候就是比较低的时候,如果换手率在4%的时候就是比较高的时候,所以市场有一个稳定性,就相当于量和价之间的关系。像北京如果一个月成交的量超过2.5万套,这个时候就会发现一个变化,就是房价会快速上涨然后交易量也会快速上涨,如果在2万套以下基本房价不太会快速上涨,成交量也是相对会比较稳定,这是一个微观市场的情况。

过去二十年时间里任何一个城市,从微观层面来说,都有稳定的交易量,并围绕交易量上下波动。如果交易量大幅超过稳定的这个交易量,价格就会大幅上涨。所以两年时间,成交量围绕着这个城市的稳态在上下小幅度波动,价格相对稳定或者价格在微微的上涨,这个微微大概就是和GDP挂钩的微幅涨幅,这个时候价格相对会稳定。在三年的最后那一年交易量会大幅度上涨,然后价格也会大幅上涨,然后带来整个市场的一个均衡被破坏,所以在这个时候会出相应的政策,所以我们发现行业过往就是每三年多为一个周期,前两年平稳,第三年价格和量的这种快速上涨,在政策调整后又进入三年,大概这是这样一个节奏。

过往像2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始,基本上都是这样,每三年一个周期,所以这是行业周期性。但是它围绕的底下有几个东西是变化的:第一房价会在过程中稳定有序上涨,只不过在过程会有一些波动;第二个就是一个城市的成熟度在发生变化。比如刚才我提到任何一个城市围绕这种节奏以后,如原来换手率1%,市场就不稳定了,随着市场不断成熟可能到2%的换手率,到2.5%的换手率依然还比较稳定,像美国今年可能到3.5%-4%依然还能保持稳定,那么它是这个行业成熟的标志,就是当你一个城市的交易量在多少的时候,还能带来价格的稳定,这件事情是一个大的趋势,所以这件事情是波动的本质原因。

所以这里面大家可以理解一下,刚才有个伙伴问的第一个问题,其实在住这个领域最重要的政策就是“房住不炒”,就是房价不要发生快速的非理性的这种波动,这对行业很重要。所以我们会看到比如以2017年调整为例,像北京在2015年到2016年的19个月的时间里面房价上涨了62%,像上海2014到2016年18个月时间里上涨了65%,当市场遇到这样的变化多数情况也会出现相应政策,所以其实也回应刚才有伙伴问的问题,对于这个行业稳定是最重要的,我们希望行业平稳的发展。

如果大家有知道我们发展经历的话,其实也非常有意思,就是每年开始出政策调整那一年,就是2008年、2011年、2014年、2017年,我们的下一年一般都会做一些今天看来都是“难而正确”的事。2008年的时候市场不好,2009年我们开始做科学化管理,2012年我们开始做真房源,发力在客户体验和线上,2015年我们开始做全国化,2017年、2018年我们在做贝壳。为什么会这样选择呢?主要在每个政策那一年的时候,我们主要思考两个事:

第一,是进一步思考我们到底能创造什么价值,这是非常重要的事情。

第二,会让我们更加去看长。大家会说为什么是长期主义?经历了很多高点和低点,才去相信长期主义,所以长期主义这句话对贝壳来说就是因为过往的很多高高低低之后,我们会越来越相信它,因为相信一件事情并没有那么容易,经历过了,才会去做。2021年我们围绕着住有更多服务,关于社会责任,这些事情都是我们应该要做、应该要创造价值的,这是我们的思考。

从今年来看,“房住不炒”这件事情是这个行业最重要的,总体的基调就是要稳,包括房价要稳,包括地价要稳定,预期要稳定。我想政策、举措会给整个行业带来一个更加稳定的环境。核心本质是如何能去除房价本身的非理性,这种非理性对整个行业是不利的,对贝壳也是不利的。所以我们自己认为这件事情本身无论我们怎么看,过往这么多年,我们坚持去创价值,同时结合我们自己能力能在更大住的领域去创造更大的价值,才能去穿越时间周期,这是给刚才这个问题的回答。谢谢。

Q3:我的问题与流动性有关。一些头部开发商和一些小开发商都面临这种担忧。我们应该如何衡量流动性对我们新房销售业务的潜在影响?到目前为止,您公司确认了多少坏账准备金?如果这个流动性问题持续存在并升级,是否会影响我们未来新分销业务的新房佣金率?谢谢。

徐涛:好的,谢谢提问。我们的回款状态非常健康。我们的DSO依然持续下降,背后的原因是公司对新房销售有严格的收入确认标准。公司对开发商的历史回款率会进行全面评估,按照C-SOX会计准则对高风险开发商以现金为基础确认收入。因此我们的收入确认非常谨慎。公司还采取了多种措施保障回款安全,包括采取诉讼保全等必要措施,这使得应收账款催收工作持续改善。

另外,我想分享一个信息。截至第二季度末,贝壳目前正在为全国 7,000 多个项目和 240 多个开发商提供服务。业务集中度保持健康,前十名开发商占我们交易量的 25.5% 左右。前百名开发商,约占63%。因此我们的业务集中度很低,单个开发商的坏账风险相对较低。

我还想与您分享的是,这个问题也与我们对整体新房销售市场趋势的看法有关。我们认为近期对存量房交易的限制将最终影响新房销售市场。为了提高潜在的消费者转化和现金回款,房地产开发商将更多的存量房分配给贝壳等渠道销售。开发商对渠道销售的更高需求将最终推动贝壳新房交易服务增长,我们说现金为王,我们在项目整体准入/流程监控方面也付出了巨大的努力,以确保及时、足额回款。谢谢。

Q4:我有两个问题,第一个是关于某地方政府准备建立一个网站,并要求经纪人将真实房源上传到该网站。虽然网站仍在早期阶段,但我想知道管理层如何看待此事?是否会影响贝壳的运作方式或工作方式?第二个问题是关于反垄断和数据安全方面的法规。这些规定将如何影响贝壳?谢谢。

徐涛:谢谢。是的,我们确实听到了一些深圳方面的消息。首先据我们了解,这是一个政务服务系统,该政务服务系统之前就存在,本次是做了升级,升级的目的是提升房产过户交易流程的规范性,帮助市场规范发展。

我们底层的运行逻辑与其他电子政务系统高度一致。该系统将进一步实现真房源,并促进经纪人之间的合作。这符合我们透明、协作和共赢的文化理念,倡导真房源就是我们文化的体现。一些靠虚假房源生存的公司,甚至还有做“跳单”的公司,它们则会面临挑战。谁将受益,谁将面临挑战这是显而易见的,我们相信该系统的推出将促进行业良性竞争。我们并不担心,我们完全拥护和支持。

关于反垄断,首先我们要再次澄清,目前为止公司没有被反垄断调查。我们在5月,和其他33家企业一样,及时提交了自查整改报告。贝壳始终在法律、法规和规章的范围内运营。我们始终把用户的利益放在首位,通过合作机制,不遗余力地实现双赢。我们坚持并致力于推动行业的健康发展,致力于解决不真实的房源问题,努力做一家完全合规的优秀公司。

通过本轮与政府部门包括国家市场监督管理总局的沟通,作为企业,我们更加坚定了将社会责任放在首位的决心。同时,政府部门也对贝壳的商业模式有了更深入的了解。

比如我们在深圳投资七亿的品牌微棠,正是致力于为生活在大中城市的年轻人提供实惠优质的租赁服务,为当地社区创造更多的社会价值。其中一个项目于7月31日被央视新闻联播报道。我希望我回答了您的问题。